周末的济南，领秀城贵和购物中心一楼的教育主题街区迎来大小孩童；200多公里外的菏泽，鄄菏高速上满载的货车川流不息。一个开业近12年、建筑面积20.09万平方米的商场，一条通车10余年、全长43.149公里的高速，两种类型不同的资产，却同为公募REITs底层资产。
它们回答了同一个问题：什么样的资产，能够在周期波动的环境中保持相对稳定的运营状态。2026年中期报告给出了线索——经历调改阵痛的贵和购物中心，可供分配金额完成率超过108%；鄄菏高速在路网加密、竞争加剧的环境下，年化现金流分派率达到6.01%。数字背后，并非只有“看得见”的静态收益，更有运营方求变的动态能力。随着公募REITs募资规模突破2400亿元、上市数量跃居全球第二，上海证券报记者通过调研REITs底层资产的“客流”“车流”，试图读懂REITs市场的发展密码。
“客流”里的生意经
下午2点半，记者抵达济南市市中区二环南路与英雄山路交叉口，这里是领秀城贵和购物中心所在地——中金中国绿发消费REIT的底层资产。这座扎根于“江北第一大盘”领秀城的商业综合体，在开业第12个年头里依然保持旺盛活力。
商场周边3公里范围内，216个小区、约47.55万常住人口及18所学校，构成了较为稳定且高频的消费基本盘。商场一楼设有特色主题教育街区，三楼配备了具备赛事级标准的真冰冰场，聚焦亲子客群，持续激活家庭消费活力。此外，B1层原华联超市铺位已围挡升级，后续将引入悦己零售及盒马鲜生超市在内的特色主题街区。
“我们不仅是一个购物中心，更是这片区域的社交平台、亲子空间、情绪出口。”领秀城贵和购物中心负责人告诉记者。
旺盛的人气，最终沉淀为可分配的“真金白银”。中金中国绿发消费REIT 2026年中期报告显示，报告期内实现可供分配金额4095.49万元，按照6月30日市值计算的年化现金流分派率为4.42%；根据招募说明书及中期报告披露数据计算，半年度可供分配金额折算后的年度完成率约为108.06%，超额兑现对投资人的收益承诺。
“车流”里的经济账
从济南向西南驱车200多公里，记者来到菏泽市鄄城县，这里是中金山东高速REIT的底层资产——德商高速公路鄄城至菏泽段（下称“鄄菏高速”）的起点。全长43.149公里的南北向高速，于2015年底通车，是国家高速公路网德州—商丘—上饶高速公路的重要组成部分。
中金山东高速REIT 2026年上半年总收入约1.19亿元，净利润3042.19万元，经营活动现金流净额9365.91万元；实现可供分配金额9759.64万元，同比增长0.77%，年化现金流分派率达6.01%。上半年累计分配收益3次，分配金额约1.43亿元——在货运承压、路网加密的大环境下，这条干线高速公路交出了一份不错的答卷。
单个资产的运营表现，恰是全球资本偏好转向的缩影。施罗德资本基础设施债务投资者关系主管埃马德·萨米此前在接受记者专访时表示，当前全球投资环境的一个半永久性特征是波动性，这由各地区宏观经济趋势和地缘政治变化共同驱动。投资者在配置另类资产时，最看重的是投资组合中收入和回报的韧性。
“他们希望配置一个无论在何种宏观经济环境下都能提供韧性、稳定且具有吸引力回报的资产类别。”萨米说，电力、供水、高速公路等基础设施提供的服务具有刚性需求，用户几乎没有其他选择。这种传导能力使得基础设施资产能够产生经通胀调整后的收入，从而缓解通胀带来的冲击。
从“房东”到“基金经理”
记者调研发现，无论是客流如织的购物中心，还是川流不息的高速公路，公募REITs底层资产的核心价值，并非一成不变的“固定收益”，而是运营方在复杂环境中，通过精细化管理和业态调改展现出的“主动求变”能力。
一位运营REITs资产的人士坦言，衡量公募REITs成功与否，绝不在于单纯的发行活动，而在于对底层资产长期、精细、科学的运营管理。随着产品供给增加，质地平庸、运营能力欠佳的资产面临估值压力，具备主动调改、业态迭代与全周期资产管理能力的管理人，将在分化中脱颖而出。
“公募REITs也将倒逼传统不动产持有者，从‘房东思维’向‘基金经理思维’转变。选择REITs，本质上是在选择一家能够帮助自己管理与增值存量资产的‘资产管理机构’。”上述人士表示，多层次REITs市场的发展，为不同风险偏好、流动性需求与收益目标的投资者，提供了更丰富的资产配置选择。
多家机构建议，投资者可把握“重基本面、重分红”的核心逻辑，更多关注长期高比例的分红机制与资产增值潜力，而非被短期价格波动干扰，理性看待为长期价值而进行的主动调整“阵痛”。在低利率与“资产荒”环境下，公募REITs“分红打底，资本利得增厚”的收益结构愈发清晰，正逐渐成长为独立的另类资产。
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